(Asunto)markkinoiden dynamiikkaa

Välillä on asiallista muistutella ihan perusteista – miten markkinat toimivatkaan?

Tämänkaltainen pohdinta laittaa taas ajattelemaan isoa kuvaa, kun välillä ajaudutaan liialti pohtimaan missä markkina menee tänään ja huomenna.

Hinta ruokkii ja hinta syövyttää

Nousukaudella asuntomarkkina on suorastaan kädestä syövä järjestelmä. Hinnat nousevat, pankit myöntävät lainaa, kotitaloudet uskaltavat velkaantua ja kaikki tuntuu toimivan.

Jokainen lenkki vahvistaa toista. Kun asuntojen hinnat nousevat, vakuudet paranevat. Kun vakuudet paranevat, lainaa saa helpommin. Ja kun lainaa saa helpommin, hinnat voivat nousta lisää. On helppo hymyillä mukana.

Mutta kuten tiedämme – mikään ei ole ikuista ja markkinoiden perusluonne on syklisyys.

Syklin toisessa ääripäässä on pahojen ylilyöntien jälkeinen aika. Kun lainaa on saanut jopa liian helposti ja hinnat ovat erkaantuneet fundamenteistaan, alkaa historia muistuttaa itseään. Kun velka ja hinnat alkavat ruokkia toisiaan, irtaantuminen todellisuudesta tapahtuu yllättävänkin huomaamatta. Näin kävi 1990-luvun Suomessa ja näin kävi finanssikriisin alla monessa maassa, mutta ei niinkään Suomessa. Ja näin käy yleensä uudestaan – ehkä hieman eri muodoissa. Myös nykyisessä laskussa on piirteitä tästä, vaikkakaan velkaisuus ja hinnat eivät kasvaneet rajusti ennen laskua.

Markkinakäänne

Käänne voi alkaa yhtäkkiä ja draamalla, mutta se voi myös alkaa hiljaisesti. Yhtäkkiä ostajia on hieman vähemmän. Ei siksi, että kaikki olisivat yllättäen muuttaneet mielensä, vaan enemmänkin siksi, että jokin tuntuu epävarmalta. Korot ovat nousseet, uutiset ovat muuttuneet synkemmiksi ja ystävä sanoo jäävänsä odottamaan (laumakäyttäytyminen).

Erityisesti asuntokaupassa odottaminen on yllättävän tarttuvaa.

Kun tarpeeksi moni jää odottamaan, volyymit (kauppamäärät) alkavat laskea ja pikkuhiljaa myyntiajat perässä. Sitten hinnat alkavat joustaa alaspäin – tämä tosin on omiaan tulemaan viiveellä. Tässä kohtaa ei välttämättä nähdä vielä romahdus, vaan hiljalleen voimistuvaa liikettä. Toki riittävän dramaattisten ulkoisten tekijöiden seurauksena myös äkillinen volyymi ja sitten hintalasku on mahdollinen.

Seuraukset alkavat näkyä

Asunto ei useimmitenkaan ole vain koti – se on myös suurin osa varallisuudesta, suomalaisilla noin 45 % (jos luetaan mukaan sijoitusasunnot, mökit jne., niin noin 60 %).

Kun sen arvo laskee, moni tuntee olevansa velkaisempi kuin hetki sitten. Ei siksi, että velkaa olisi tullut lisää, vaan siksi, että omaisuuden arvo on laskenut. Sitten alkavat käyttäytymisvaikutukset.

Kulutusta lykätään. Lainaa ei haluta ottaa lisää. Asunnon vaihtoa siirretään, remontteja lykätään ja vanhat huonekalut ovat sittenkin hyviä. Uusi auto jää kauppaan. Ja tämä kaikki alkaa valua muualle talouteen. Mikäli talous kehittyy vielä odotettua heikommin ja työttömyys kasvaa, kotitaloudet joutuvat sopeuttamaan kulutustaan yhä enemmän alaspäin. Tämä heijastuu suoraan yritysten kysyntään, mikä puolestaan heikentää niiden investointi- ja työllistämisedellytyksiä. Tällöin myös yritysten maksuvaikeudet ja konkurssit ovat omiaan lisääntymään.

Esimerkiksi rakennusyrityksillä alkoi vuonna 2024 kasvaa hoitamattomien lainojen osuus.

Kuluttajalla on odotuksia

Asuntomarkkinoilla toimii yksilöt ja toisaalta ihmiset kollektiivisesti ja tällöin eräs asia tekee tilanteesta kiinnostavan: odotukset.

Jos ihmiset alkavat uskoa hintojen nousevan, tulee kiire ostamaan.

Jos ihmiset alkavat uskoa hintojen laskevan, on parempi odotella.

Kumpikin ilmiö vahvistaa itseään.

Mitä enemmän asuntokauppaa tekee, uskoakseni sitä vähemmän päätyy yllä olevaan ajatteluun – vaikka ei kai sitä milloinkaan voi täysin poistaa, ja toisaalta ei kuulukaan.

Kokenut ostaja osaa tehdä perusteellisen analyysin, osaa kassavirtatuoton, tunnistaa riskit ja on huomioinut sen, että hinnat voi tulla vielä alaspäin. Toki olisi hyvä tietää todennäköisyys sille, tuleeko hinnat vielä hieman vai +10 % alaspäin…

Mutta erityiseen vahvaa ajattelu on elämässä muutaman omistusasuntokaupan tekevillä.

Ymmärrettävästi – siinä tehdään kuitenkin kodin ostamisen ohella elämän suurimpia sijoituksia. Harvoin kuulee kenenkään ostavan asuntoa pohtimatta siinä ohella tulevaisuuden arvoa.

Mutta odotukset ja tuo “hetken odottelu” voi kestää yllättävän pitkään. Tämän hetken markkinaan on kuitenkin syytä muistuttaa, ettei tällaista hintojen lasku ole nähty sitten lama-ajan. Eli on kohtalaisen ymmärrettävää, että ihmiset ovat varovaisia ja haluavat katsoa mihin tilanne etenee.

Laadukas dokumentti ihmisten ajattelusta ja odotuksista asuntokaupan suhteen olisi varmaan parempi ”ennuste” kuin luvattoman moni analyysi viimeisten vuosien ajalta.

Rakennusmarkkina reagoi aina myöhässä

Kuten viimeisinä vuosina on nähty – kun kysyntä hiipuu, työmaat eivät pysähdy heti.

Tarjontaa tulee markkinalle pahimmillaan vielä rutkasti lisää, vaikka ostajia on päivä päivältä vähemmän. Samaan aikaan myyntiajat pitenevät ja varastot kasvavat. Hintoja ei tiputeta heti, vaikka varmaan pitäisi. Jos grynderi olisi myynyt -10 % varastot tyhjäksi alamäen alkaessa, olisi lopputulos varmaankin ollut kohtalaisen hyvä. Mutta helpommin sanottu kuin tehty, sillä kova tilanneanalyysi – puhumattakaan sen hyväksymisestä – ei ole helppoa. Eli tilanne on jotakuinkin hidasta sopeutumista nopeasti muuttuvaan tilanteeseen.

Pankkien ja asuntomarkkinoiden symbioosi

Pankeille asuntomarkkina ei ole näytelmän sivurooli, vaan puhutaan ennemminkin päänäyttelijästä. Suomessa yli puolet pankkien lainakannasta on kiinteistövakuudellista, ja siitä suurin osa on asuntolainoja.

Jos kysytään Suomen pankilta tai finanssivalvonnalta, asia menee kutakuinkin seuraavanlaisesti: kun asuntomarkkina hidastuu, pankit eivät kaadu heti. Mutta vaikutus alkaa hiipiä sisään. Lainakysyntä vähenee. Tulot pienenevät. Luottotappiot kasvavat – hitaasti, mutta varmasti. Pankit alkavat varoa enemmän, lainaehtoja kiristetään. Se taas vaikuttaa suoraan kotitalouksiin ja yrityksiin. Kierre on valmis.

Mutta suomalainen on lähtökohtaisesti kohtalaisen ennustettava – eikö? Ihmiset maksavat asuntolainansa. Ensin karsitaan lomat, sitten auto, sitten kaikki muu. Vasta viimeisenä jätetään laina maksamatta. Tämä näkyy myös tilastoissa – asuntolainoihin liittyvät luottotappiot ovat olleet historiallisesti hyvin pieniä. Eli tämän tosielämän neljän vuoden stressitestin aikana suomalaiset ovat selvinneet lainoistaan hyvin ja kotitalouksien maksukuri on hyvä.

Ja kyllähän Suomessa sentään viisari on värähtänyt hieman enemmän kuin länsinaapurissa, sillä Nordeassa henkilöille annettujen lainojen luottotappiot olivat vuoden viimeisellä neljänneksellä 0,19 prosenttia, kun vastaava luku Ruotsissa oli vain 0,06 prosenttia. Yritysasiakkaiden osalta luku oli 0,35 %, Ruotsissa taas 0 %.

Markkina kääntyy myös toiseen suuntaan, mutta sen tiedostaminen ei riitä

Yllä mainitaan markkinoiden kääntyminen, mutta toisaalta blogissa kuvaillaan sykliä ja sen vaiheita. Blogissa ei kuitenkaan ole selkeästi eroteltu talous- ja asuntomarkkinasykliä, mutta enemmänkin pohditaan asuntomarkkinasyklin vaikutusta talouteen. Joka taas vaikuttaa asuntomarkkinaan…

Nyt olemme kuitenkin varsin mielenkiintoisessa vaiheessa, sillä markkinoilla alkoi olla joitain merkkejä siirtymisestä toipumiseen. Kuitenkin taantuman tunnusmerkistö vaikuttaa edelleen vahvemmalta – esimerkiksi hinnat, vuokrat ja rakentaminen laskevat edelleen.

Lisäksi kysynnän ja tarjonnan balanssi kallistuu erityisesti merkittävimmillä seuduilla tarjonnan puolelle. Toipumisvaiheessa taas yleensä korkoja lasketaan, mutta nyt ne ovat, ainakin väliaikaisesti, kääntyneet nousuun. Tulevaisuus näyttää varsin epävarmalta – enkä tuomitse, jos valitsit epävarman sijaan synkän. Aikaisemmin mainitut ihmisten odotukset eivät suinkaan ole vielä positiivisen puolella.

Blogissa kuvailtu dynamiikka kyllä kääntyy takaisin positiiviseen kierteeseen, mutta vielä se ei ole sitä tehnyt. Lisäksi emme todellakaan ole nähneet vielä kaikkia leikkauksia ja todennäköisesti luvassa on myös veronkorotuksia. Asuntosijoittajana minun on vaikea nähdä talouden ja asuntomarkkinoiden reipasta toipumista, joten toimenpiteitä on pohdittava sen mukaisesti. Mitä jos nykyinen tilanne jatkuu vielä merkittävästi pidempään kuin vuoden 2026 tai edes 2027?