Myrkyllinen cocktail asuinrakentamiselle – ensin sokaisevasti, sitten kallistuvasti ja päälle Suomen ongelmat

Rakennusteollisuuden maaliskuun lopussa julkaistussa suhdanne-ennusteessa todetaan asuinrakentamisen alamäen jatkuvan. Edellisvuonna asuntoaloituksia oli 18 200, viime vuonna 16 200 ja kuluvana vuonna painutaan todennäköisesti noin 15 000, jossa suunnilleen pysytään myös ensi vuosi. Tästä on hankala olla eri mieltä kääntymättä optimismiin ja toiveisiin. Taustalla on erityisesti runsas tilatarjonta, joka vaikeuttaa vuokraustoimintaa monessa mielessä.

Mutta taustalla ei ole ainoastaan tämän hetken haasteita, vaikka näin monesti väitetään. Juuri kuin rakennusalalla näytti paremmalta ja liikevaihdot kasvoivat, niin tulikin Trump, Iran, inflaatio ja korot… Tässäkin tosin unohdettiin, että liikevaihdon kasvu ei tullut kasvaneista aloituksista vaan valmistumisista. Asuinrakentaminen ei yksinkertaisesti näytä piristymisen merkkejä.

Rakentaminen sokaisi osin talouttamme

Koronan aikana muuttovirrat pysähtyivät, mutta rakentaminen alkoi vasta kiihdyttämään loppusuoralle. Se siis kannatteli kansantaloutta, kun muu suhdanne kääntyi alaspäin. Tämä peitti alleen monia haasteita. Kun tänään ihmetellään kadonneita verotuloja, vuonna 2022 ei paljon osattu ihmetellä poikkeuksellisen suuria verotuloja asuinrakentamisesta.

Asuntorakentamisen verot ja maksut julkiselle sektorille olivat viime vuonna noin 1,8 mrd., olivat ne vuonna 2022 noin 4 mrd.

Perinteisesti rakentaminen seuraa viiveellä talouden elpymistä, joten noiden veroeurojen palaamiseen menee vielä hyvä tovi. RT:n katsauksessa on hyvä kuva, miten asuntorakentamisen toipuminen on hidasta ilman kovaa talouskasvua tai varavirtaa. Tämä on ylivoimaisesti pahin kriisi sitten 90-luvun laman. Olisi mukava todeta, että tällä kertaa nousu on nopeampaa. En ole kuitenkin erityisen vakuuttunut, sillä vastaavanlaista talouden elpymistä mikä 90-lopussa lähti käyntiin, ei ole näkyvissä. Toisaalta varavirrasta (esim. nollakorot) voisi olla pelastajaksi, mutta millä aikavälillä? Varavirta tosin käyttäytyy nimensä mukaisesti – eikä se ole läsnä silloin, kun talous ei sitä tarvitse.

Ja erityisesti se auttaisi kiinteistötoimijoita, jotka ovat puoliväkisin pitäneet kiinni arvostuksistaan. Varavirran palatessa tuottovaatimukset laskisivat, ja taseen vakuudet olisivat taas lähempänä ”oikeaa” tasoa.

Suomella on rakenteellisia haasteita

Tämä nyt on hieman bonuskappale, mutta välillä pitäisi muistaa katsoa kengän kärkiään pidemmälle. Vaikka yrittäjyys onkin nostanut päätään Suomessa ja se ei ole enää pelkkää tyrkyttämistä, en ole vakuuttunut, että työnteon kulttuuri olisi kuitenkaan erityisen vahvalla tolalla. Demokraattinen kansakuntamme ei oikein tahdo olla konsensushakuinen muussa kuin turvallisuuspolitiikassa. Samalla tietty osa kansasta kantaa yhä suurempaa vastuuta, kun suuret ikäluokat ovat eläköityneet ja eläköityvät ja elävät vielä pidempäänkin kuin ennen.

Talouden vastasyklisyysperiaate alkaa olla mahdotonta, kun velkamäärä on jo valmiiksi valtava. Nykyisessä energiakriisissä Ulf Kristersson kiirehti jo kertomaan bensiinin verohelpotuksista ja sähkötuista – suomen mahdollisuudet tällaiseen alkaa olla todella rajallinen. Seuraavan hallituksen pitäisi ottaa lähtökohdaksi 0-kasvu. Jos kasvua tulee, sillä lyhennetään Suomen velkaa. Kun sitten joskus olemme paremmassa asemassa ja maailmalla höyryää, meilläkin on taas vastaavanlaisia mahdollisuuksia auttaa kansalaisia kuin Ruotsissa. Noh, eiköhän Suomi silti riennä taas kansalaisten ”hätätilannetta”

auttamaan. Julkinen sektori on paisunut ja menot räikeästi ylimitoitetut. Rakenteelliset ongelmamme ovat kärjistyneet. Se ei ole hyväksi myöskään asuinrakentamiselle.

Rakentaminen alkaa kallistua – ja tämähän ei helpota

Tätä kappaletta pitäisi edeltää analyysi vanhojen ja uusien asuntojen hintaerosta, vuokra- ja korkokehityksestä, käytettävissä olevien tulojen määrästä ja talouskasvusta työttömyyslukuineen. Tarkoitus oli kuitenkin tällä kertaa kirjoittaa erilaisista taustahaasteista, jotka kuitenkin ovat todellisia haasteita. Mutta koska tarkoitus on todeta, että asuinrakentaminen on paineessa, niin käydään nyt sitten luettelo lyhyesti läpi:

• Vanhat asunnot ovat suhteessa uusiin liian edullisia, jolloin kysyntä kohdistuu

merkittävästi halvempiin vanhoihin kohteisiin

• Edelliseen vaikuttaa myös ostovoima, joka on vuokra-asujalla parantunut jo

kohtalaisesti, mutta erityisesti omistusasujalla edelleen varsin haastavaa

• Edellisen haasteeseen vaikuttaa myös korkokehitys eli korot ovat merkittävästi

korkeammalla kuin ’asuntoa viimeksi ostettaessa’, & nyt nousseet nopeasti lähes 1 %

• Edellinen on osana vaikuttamassa luottamukseen negatiivisesti, jonka lisäksi siihen

vaikuttaa moni muu kuten varmasti myös Suomen rakenteelliset haasteet

• Edellis(ten) seurauksena taas talouskasvu on heikkoa painaen työttömyyttä
• Ja sitten toki varallisuusefekti, tarjona, jne. jne.

Haahtela ennusti jo viime kesän jälkeen, että rakentamisen hintojen pohjakosketus alkaa olla käsillä. Suhdanne- ja kausivaihtelut ovat osa rakentamista ja niihin sopeudutaan. Nyt pitkään jatkunut matalasuhdanne ilman selkeää käännettä on kuitenkin tarkoittanut sitä, että alan yritykset ovat ehtineet sopeuttaa toimintansa ja resurssinsa vastaamaan heikkoa kysyntää. Kun alhainen kysyntä pitkittyy, resursseja pyritään mitoittamaan mieluummin ali- kuin ylimitoitetusti. Tästä seuraa, että suhdanteen tasapainottuessa hinnat alkavat herkästi nousta. Ja jos kysyntä lähtee selvempään kasvuun, hinnat reagoivat vielä tätäkin voimakkaammin ylöspäin.

Yritän vielä selventää: kun töitä on vähän, niin työvoimaa ja alihankkijoita sekä materiaalia saa todennäköisesti halvemmalla. Samalla tapahtuu kuitenkin toisaalta muuta eli yritykset pienentävät kapasiteettiaan, osa työvoimasta katoaa ulkomaille ja osaa jää työttömäksi tai hakeutuu muualla, ja tuotantoketju ”kutistuu”. Kun käänne tapahtuu, vastaan saattaakin tulla toisenlainen haaste – kapasiteettia ei enää ole ylimääräistä.

Seuraukset ovat tällöin tutut: hinnat nousevat, aikataulut saattavat venyä ja kilpailu kiristyy. Pitkät projektit haastavat tilannetta yhä enemmän (noususuhdanteessa sitoudutaan nopeammin ja laskusuhdanteessa viivytellään).

Asuinrakentamisen cocktail näyttää haastavalta.