Varainsiirtovero tapetilla – miksi se on hölmö ja kuusi ideaa sen poistamiseksi

Asuntokauppamäärien trendi on kääntynyt laskevaksi ja syyttävä sormi on kohdistunut osittain varainsiirtoverokeskusteluun. Eli siis varainsiirtoveron poiston spekulointiin, jolloin kuluttajat saattavat lykätä ostopäätöstä, koska haluavat katsoa, josko vero oikeasti poistettaisiin – kyllähän siinä säästää parhaillaan useita tuhansia. Vaikutusta on vaikea arvioida – mutta tuskin kyse on pääsyystä. Tässä blogissa en kuitenkaan spekuloi veron poistolla, vaan palaan askelta taaksepäin: mikä varainsiirtovero oikeastaan on ja mitä siitä tiedetään tutkimuksen perusteella? Ja vaikka emme spekuloi poiston vaikutuksilla, pohditaan vähintään puolivakavissaan tapoja toteuttaa poisto.

Ensin historia – tuttuun tapaan

Varainsiirtovero otettiin Suomessa käyttöön vuonna 1997, jolloin se korvasi aiemmin käytössä olleen leimaveron. Muutoksen tavoitteena oli modernisoida kiinteistöjen ja arvopaperien omistuksen siirtoon liittyvä verotus ja selkeyttää järjestelmää. Alkuvaiheessa verokannat olivat 4 prosenttia kiinteistöjen kaupoissa ja 1,6 prosenttia asunto-osakkeiden ja muiden arvopapereiden kaupoissa. Samalla ensiasunnon ostajat vapautettiin varainsiirtoverosta vuonna 1997, mikä oli pitkään keskeinen osa suomalaista asuntopolitiikkaa.

Veroa on sittemmin muutettu useaan otteeseen. Merkittävä uudistus toteutettiin vuonna 2013, jolloin arvopaperikaupan veropohjaa laajennettiin koskemaan myös asuntoyhtiölainojen osuutta velattomasta hinnasta – tämä muutos näyttää jääneen julkisessa keskustelussa vähemmälle huomiolle (aikaisemmin veroa tosiaan maksettiin vain myyntihinnasta). Samalla verokanta asunto-osakkeissa nostettiin 2 prosenttiin.

Vuonna 2024 verotusta kevennettiin, kun varainsiirtoverokantoja alennettiin: asunto- osakkeiden verokanta laski 2 prosentista 1,5 prosenttiin ja kiinteistöjen verokanta 4 prosentista 3 prosenttiin, samalla kun ensiasunnon ostajien verovapaus poistui (tämä oli mielestäni heikkoon kysyntätilanteeseen huono ratkaisu, noh saatiinpahan hieman neutraalimpi asumismuotojen verokohtelu tältä osin…).

Varainsiirtovero on pysynyt keskeisenä osana suomalaista asuntokaupan verotusta, vaikka sen rakennetta ja tasoa on vuosien varrella muokattu useaan otteeseen.

Hyvän veropolitiikan lähtökohta ja hyvinvointitappio

Hyvän veropolitiikan keskeinen tavoite on kerätä julkisten palvelujen ja tulonsiirtojen rahoittamiseen tarvittavat verotulot mahdollisimman oikeudenmukaisesti ja siten, että verotus häiritsee talouden toimintaa mahdollisimman vähän. Varainsiirtovero täyttää nämä kriteerit heikosti. Se aiheuttaa merkittäviä taloudellisia haittoja hidastamalla asuntomarkkinoiden toimintaa ja kohdistuu epäoikeudenmukaisesti niihin kotitalouksiin, joiden on elämäntilanteen muutosten vuoksi pakko vaihtaa asuntoa.

Verotuksella voidaan perustellusti ohjata käyttäytymistä silloin, kun sillä pyritään vähentämään yhteiskunnalle haitallista toimintaa, kuten ympäristön pilaamista. Asunnon ostamiseen, myymiseen tai muuttamiseen ei kuitenkaan liity tällaisia ulkoisvaikutuksia.

Tästä näkökulmasta varainsiirtoverolle on vaikea löytää vastaavanlaisia taloustieteellisiä perusteita, ja samalla varainsiirtoveron takia ihmiset asuvat heille sopimattomissa asunnoissa.

Kuvitellaan esimerkiksi Nousiaisten pariskunta. He asuvat aluksi vuokralla ja ostavat ensimmäisen omistusasunnon heti kun talous sen sallii – pienen kaksion. Perheen kasvaessa kaksio vaihtuu kolmioon ja myöhemmin neljään huoneeseen. Lasten muuttaessa pois kotoa pariskunta muuttaa jälleen pienempään asuntoon.

Ilman varainsiirtoveroa Nousiaiset vaihtaisivat asuntoa useaan otteeseen elämäntilanteen muuttuessa. Kun jokaisesta asuntokaupasta maksetaan vero, muuttaminen kallistuu.

Tällöin he saattavat lykätä muuttoa ja jäädä pidemmäksi aikaa liian pieneen tai myöhemmin liian suureen asuntoon.

Taloustieteessä tätä ilmiötä kutsutaan varainsiirtoveron hyvinvointitappioksi: kotitaloudet joutuvat asumaan asunnoissa, jotka eivät vastaa heidän todellisia tarpeitaan.

Varainsiirtoveron keskeinen ongelma onkin, että se estää sellaisia kauppoja, jotka lisäisivät sekä ostajan että myyjän hyvinvointia, ja mitä korkeampi veroprosentti on, sitä enemmän tällaisia kauppoja jää syntymättä.

Käyttäytymisvaikutus – muuttaminen vähenee

Empiirinen tutkimusnäyttö ulkomailta osoittaa, että varainsiirtovero vähentää asuntokauppoja ja muuttamista merkittävästi. Useiden kansainvälisten tutkimusten perusteella yhden prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa voi vähentää asuntokauppoja noin 10–20 prosenttia. Esimerkiksi Iso-Britanniassa tehty tutkimus havaitsi, että kahden prosenttiyksikön veronkorotus vähensi sekä muuttoalttiutta että asuntokauppoja noin 30 prosenttia. Samansuuntaisia tuloksia on saatu myös Yhdysvalloista ja Kanadasta.

Tutkimusten keskeinen johtopäätös on, että varainsiirtovero hidastaa asuntomarkkinoiden toimintaa vähentämällä kauppojen määrää ja kotitalouksien muuttamista. Mutta sen vaikutukset työperäiseen muuttamiseen näyttävät jäävän vähäisemmiksi, mikä sinänsä on myös intuitiivista, sillä usein työpaikan perässä muuttamisesta koituvat hyödyt ovat niin suuria, ettei varainsiirtovero riitä estämään niitä. Toisekseen vuokra-asuminen on yhä useammin vaihtoehto. Tästä tosin saatiin myöhemmin tarkempaa tutkimusnäyttöä, siitä kohta.

Vuoden 2013 varainsiirtoverokorotuksen vaikutus asuntokauppaan

0,4 % nosto varainsiirtoverossa olisi kansainvälisten tutkimusten perusteella pitänyt vähentää asuntokauppoja ja muuttoja Suomessa noin 4–8 % - ja mikä olikaan tutkijoiden lopputulema? Vuonna 2018 julkaistun tutkimuksen perusteella muutos vähensi osakehuoneistossa asuvien omistusasujien muuttoja noin 4,3 prosentilla.

Samalla selvisi myös, että vaikka uudistus poisti varainsiirtoveroon liittyneen kannustimen pitää asunto-osakeyhtiölainojen osuudet suurina, vaikutus ei ollut riittävän voimakas vähentämään keskimääräisten yhtiölainojen määrää. Päinvastoin yhtiölainat ovat jatkaneet kasvuaan uudistuksen jälkeen sekä uudistuotannossa että jälleenmyyntikohteissa.

Samojen tutkijoiden vuonna 2021 julkaistussa tutkimuksessa selvisi vielä lisäksi mielenkiintoisia tarkempia tuloksia. Veronkorotus vähensi sekä lyhyitä että pitkiä muuttoja (alle ja yli 50 km), mutta vaikutus oli selvästi voimakkaampi lyhyissä muutossa. Pitkien muuttojen väheneminen on tutkimuskirjallisuudessa uusi havainto ja viittaa siihen, että varainsiirtoverot voivat vaikuttaa myös työmarkkinoiden toimintaan erityisesti maissa, joissa omistusasuminen on yleistä.

Lisäksi verouudistus vaikutti eniten sellaisiin muuttoihin, joissa asunnon koko muuttui vain vähän, ja vaikutus oli suurempi siirryttäessä suurempaan asuntoon kuin pienempään.

Tämä epäsymmetria viittaa siihen, että varainsiirtoverot voivat vääristää ns. asumisen elinkaaren mukaista kehitystä sekä kotitalouksien säästämis- ja sijoituspäätöksiä.

Törmäsin myös Mirva Koiviston graduun viime vuodelta, jossa on tarkasteltu viimeisimmän varainsiirtoveron vaikutuksia. Gradu päätyy seuraavaan lopputulemaan - ensiasuntokauppojen määrä laski varainsiirtoverouudistuksesta johtuen valtakunnallisella tasolla noin 9,81 prosenttiyksikköä uudistuksen jälkeisenä aikana.

Toisin sanoen varainsiirtovero ei ole vain verokysymys – se vaikuttaa siihen, kuinka tehokkaasti asuntokanta vastaa kotitalouksien tarpeita.

Spekulatiivinen osio – jos varainsiirtoveron määräaikainen poisto pitää tehdä, niin miten?

Siirrytään lopuksi pohtimaan vielä nykyistä keskustelua varainsiirtoverosta. Onko muuten yllä olevassa otsikossa mielestäsi virhe? Omasta mielestäni on. Ei määräaikaista poistoa ole pakko tehdä, mutta saattaa olla, että poliitikkojen mielestä se on pakko tehdä – jotta perinteisesti ”tehdään jotain”. Joten jos jotain halutaan tehdä, kaikkein huonoin malli lienee ensin spekuloida poistosta pitkään, sitten poistaa vero lyhyeksi ajaksi ja lopuksi palauttaa se ennalleen. Näin sekoitetaan markkinaa mahdollisimman paljon. Tässä muutamia ajatuksia miten asia voitaisiin toteuttaa edes hieman järkevämmin:

1. Täysi verovapaus kaikille asuntokaupoille. Tämä on selkeä.

2. Veron asteittainen palautus. Vero poistetaan ensin kokonaan ja palautetaan asteittain esimerkiksi kahden vuoden aikana. Tällöin markkina ei kohtaisi yhtä äkillistä muutosta veron palatessa.

3. Määräaikainen poisto ”hämäyksellä”. Vero poistetaan huomenna puoleksi vuodeksi ja kun vero on juuri tulossa takaisin, ilmoitetaan uudesta puolen vuoden poistosta. Vuoden jälkeen asiaa tarkastellaan uudelleen. Näin markkina ei välttämättä sukeltaisi veron palatessa. Tarvittaessa hämäyksen tilalle saa keksiä toisen termin…

4. Määräaikainen pysyvä poisto. Sama kuin yllä, mutta tilanne päätyy varainsiirtoverottomaan asuntokauppaan.

5. Muuttoketjumalli. Varainsiirtovero poistetaan määräajaksi vain sellaisista kaupoista, jotka käynnistävät muuttoketjun. Esimerkiksi ensimmäinen kauppa ketjussa olisi veroton, kunhan sen seurauksena syntyy vähintään kaksi uutta asuntokauppaa. Meneekö jo hieman hankalaksi, ehkä, mutta parempi kuin tuotantotukemalla yrittää elvyttää kysyntää…

6. Maakuntakohtainen poisto. Poistetaan vero vain tietystä maakunnasta – aito politiikkakokeilu. Siinähän olisi varsinainen politiikkakevät!

Tässä pohtiessa tuli myös mieleen toinen ajatus – vero pieneneekin jokaisesta muutosta.

Esimerkiksi ensimmäisestä muutosta vero olisi nykyinen, toisesta pienempi ja kolmannesta jo nolla. Ajatuksena olisi kannustaa kotitalouksia vaihtamaan asuntoa elämäntilanteen mukana sen sijaan, että jäädään liian pieneen tai liian suureen asuntoon.

Lopuksi on vielä sanottava, että poliitikot ovat näemmä vahvasti alkaneet tukea ensiasunnon ostajien iän nostamista. Ensin korkovähennysoikeus poistettiin ja sitten ensiasunnon ostajat laitettiin vielä varainsiirtoverolle. Vuokralla asuminen näyttäytyy näin entistä houkuttelevammalta.

Blogissa on hyödynnetty seuraavia tutkimuksia:

Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T., & Saarimaa, T. (2018). Effects of Real Estate Transfer Taxes: Evidence from a Natural Experiment.

Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T., & Saarimaa, T. (2021). Revisiting the effects of housing transfer taxes. Journal of Urban Economics, 124, 103367.